在需求端调控告一段落之后,楼市的监管也从抑制需求“做减法”转向增加供应“做加法”。

楼市供应结构性变化楼市供应结构性变化

  近期,上海、北京、深圳、广州、福州等多个城市制定了大规模的供地计划。如7月7日上海市发布《住房发展“十三五”规划》,计划在2016~2020年期间供应5500公顷宅地,可提供住房170万套,比“十二五”增加60%;而此前北京发布规划当中,未来5年北京计划新增供地6000公顷,年均供地比过去3年均值增长50%。

  在易居研究院监测的50个典型城市中,今年上半年土地成交面积达8750万平方米,同比增长20%,其中一线城市更是大涨42%。值得注意的是,热点城市不仅供地增加了,而且供地结构发生明显变化——全面向保障性住房(主要是公租房)和自持物业的租赁住房转变。

  比如,“十三五”上海计划新增供应的170万套住房中,租赁住房占比达到60%;未来5年北京新增的150万套住房中,租赁住房占到50万套;深圳未来5年计划供应65万套住房,保障性住房达到35万套,其中70%为公租房。

  与此同时,新增供地“自持并租赁”也呈现常态化。7月4日,上海发布2幅拟出让地块公告,用途都为“租赁住房”,竞得人须将全部物业自持并出租。2016年以来,热点城市供地附加“竞自持”条款的现象越来越普遍。

  用地及住房供应结构之所以会出现上述变化,一方面是住房需求发生了结构性的变化,即租赁需求在迅速崛起。

  近年来,热点城市房价不断上台阶,居民首次购房年龄呈现逐渐推迟的趋势,如北京首次购房平均年龄从2010年的30岁推迟至2016年的34岁。同时,房贷月供与房租的“鸿沟”越拉越大,而相继进入社会的85后、90后和00后更加偏好租房,单身贵族崛起,导致租房需求大幅增加。此外,外来人口居住稳定性提升。2014年,约2.53亿城镇外来人口当中,有大约60%会携配偶、子女一起流动。国家人口计生委的报告显示,2014年流动人口规模达2.45亿,超过77%为80后,72%的流动人口选择租房居住。

  另一方面也是更重要的因素,在于中央多次重申对于住房的重新定位,即“房子是用来住的,不是用来炒的”,这是楼市供应更加强调有效性、持续性,并引导土地及住房供应结构性变化的原因。

  截至2016年,城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米,超过发达国家平均水平,城镇户均住房拥有量在1.1~1.3套之间。目前,城镇化已进入“下半场”,即大城市化,根据国家统计局最新披露的数据,2015年,京津冀、长江三角洲、珠江三角洲三大城市群,以5.2%的国土面积集聚了23.0%的人口。

  因此,目前住房需求较为紧迫的是大城市,特别是五大都市圈(包含西部成渝和中部武汉郑州)内的**城市。根据链家统计,这些城市目前户均住房拥有量为0.8-0.9套,考虑到人口继续向这些城市迁徙,未来住房需求的**很大。

  值得注意的是,目前这些城市住房需求存在两个特征:一是需求两极分化或“住房基尼系数”太大,由于房价太高,中低收入人群(包括大学毕业生、新就业人群)基本没有住房支付能力;二是包括大学毕业生在内的新市民,成为住房刚性需求的主体。

  目前,500万人口(及以上)的城市已划定边界,开发强度也正逼近天花板,而“摊大饼”式扩张导致城市病愈演愈烈,高房价下城市“二次开发”受阻,这些城市增加供地的弹性很低。因此,中短期内很难大规模增加供地,很难通过供地来降低房价,满足和缓解住房需求。

  换个角度来看,即便这些城市增加了供地,在“招拍挂”的模式下,也很难避免高地价进而导致高房价。也就是说,即便未来住房供应增加,但也无法匹配有效需求,反而有可能加剧供求结构失衡。这也就决定了供地结构亟待调整。

  未来一段时期,只有供应更多的、分配权主要掌握在地方政府手中的保障房,增加适应大学毕业生等新市民住房需求、可循环利用的租赁住房,才是真正的有效供应,才能匹配真正的住房需求,才能吸引和留住人才,才能打造创新驱动的城市竞争力。

  基于此,新增供地除偏向于保障房外,配建甚至部分地块完全建设租赁住房也将成为趋势。未来,尽管市场化租赁(私人散租、长租公 寓)仍将占60%~70%的份额,但由于无法解决新市民对于教育、医疗的配套需求,市场秩序相对也比较差,因此政府公租和企业租赁预计将会快速增加。

  房子回归居住属性的定位,是我国继1998年“房改”以后,决策层对于住房制度改革的又一个顶层设计,这也将对楼市产生深远影响。由此,一系列改革举措相继出台,比如都市圈建设、轨道交通、“去杠杆”、打击“类住宅”、强化公共设施建设、新市民入户门槛全面放松等等。

  作为城镇化的一环,我国楼市供应体系正在发生根本性变化,近期土地供应普遍“竞自持”,甚至出现100%自持、完全用于租赁及供地大规模转向保障性住房,这就是一个重要的信号。(作者为深圳市房地产研究中心研究员)